İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin pek çok şehri deprem kuşağında yer almaktadır. Özellikle 1999 öncesi inşa edilen binaların büyük çoğunluğu günümüz deprem yönetmeliklerine uygun değildir. Riskli yapı tespiti, binanızın depreme karşı güvenli olup olmadığını bilimsel yöntemlerle belirleyen ve kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımını oluşturan resmi bir işlemdir.
Bu rehberde, 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı tespitinin ne olduğunu, nasıl yaptırıldığını, sürecin adımlarını, maliyetini ve devlet teşviklerini detaylı olarak ele alacağız.
Riskli Yapı Tespiti Nedir?
Riskli yapı tespiti, bir binanın ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığını veya deprem riskine karşı yeterli dayanıma sahip olup olmadığını belirlemek amacıyla yapılan teknik inceleme ve değerlendirme sürecidir.
Bu işlem, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmiştir. 2012 yılında yürürlüğe giren bu kanun, Türkiye genelinde afet riskli yapıların tespiti ve dönüştürülmesi için yasal çerçeve oluşturmuştur.
Önemli: 6306 sayılı kanun, yalnızca deprem riskini değil; heyelan, su baskını ve diğer afet risklerini de kapsayan genel bir afet riski değerlendirmesi öngörmektedir. Ancak uygulamada en yaygın tespit sebebi deprem riskidir.
Riskli yapı tespiti, yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlar tarafından yapılabilir. Bu kuruluşlar, yapının taşıyıcı sistemini inceleyerek bilimsel veriler doğrultusunda raporlarını hazırlar.
Kimler Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilir?
6306 sayılı kanuna göre, herhangi bir kat maliki tek başına riskli yapı tespiti başvurusunda bulunabilir. Bunun için diğer kat maliklerinin onayına veya kat malikleri kurulunun kararına gerek yoktur.
Başvuru yapabilecek kişiler:
- Kat malikleri: Binada bağımsız bölüm sahibi olan herhangi bir kişi
- Kanuni temsilciler: Kat malikinin vekili veya yasal temsilcisi
- Bakanlık: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı re’sen (kendiliğinden) tespit yaptırabilir
- Belediyeler ve il özel idareleri: Kendi yetki alanlarındaki yapıları tespit ettirebilir
Bilgi: Tek bir kat malikinin başvurusu, tüm binayı kapsayan bir tespit süreci başlatmak için yeterlidir. Diğer maliklerin rıza göstermesi gerekmez.
Riskli Yapı Tespit Süreci Adım Adım
1. Başvuru
Kat maliki, Bakanlık tarafından lisans verilmiş bir kuruluşa başvurur. Başvuru sırasında tapu belgesi ve kimlik fotokopisi gibi evraklar istenir. Lisanslı kuruluşların güncel listesine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın resmi web sitesinden ulaşılabilir.
2. Yerinde İnceleme
Lisanslı kuruluş, uzman mühendislerden oluşan ekibiyle binaya gelerek yerinde inceleme yapar. Bu aşamada binanın taşıyıcı sistemi, kolon, kiriş ve perde duvarları görsel olarak değerlendirilir. Ayrıca binanın mevcut projeleri incelenir; proje bulunamazsa rölöve çalışması yapılır.
3. Karot Alma ve Laboratuvar Testleri
Binanın taşıyıcı elemanlarından (genellikle kolonlardan) karot numuneleri alınır. Bu numuneler akredite laboratuvarlarda basınç dayanım testine tabi tutulur. Betonun mevcut dayanım değerleri ölçülür ve yapının taşıyıcı kapasitesi hesaplanır. Ayrıca donatı tespiti için röntgen veya ultrasonik yöntemler kullanılabilir.
4. Rapor Hazırlama
Laboratuvar sonuçları ve yerinde inceleme verileri doğrultusunda lisanslı kuruluş tarafından riskli yapı tespit raporu hazırlanır. Raporda yapının mevcut dayanımı, deprem performans değerlendirmesi ve “riskli” ya da “risksiz” sonucu yer alır.
5. Bakanlık Onayı ve Tapu Kaydı
Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na veya yetki devri yapılmış ilgili idareye gönderilir. Rapor incelenerek uygun bulunursa, “riskli yapı” şerhi tapu kaydına işlenir. Bu şerhten tüm kat malikleri tebligat yoluyla haberdar edilir.
6. İtiraz Süreci
Riskli yapı tespitine karşı her bir kat maliki, tebligattan itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulan teknik heyete yapılır. Teknik heyet, gerektiği takdirde yapıda yeniden inceleme yaparak karar verir. Teknik heyetin kararı kesin olup, bu karara karşı idari yargı yoluna başvurmak mümkündür.
Dikkat: 15 günlük itiraz süresi hak düşürücüdür. Bu süre içinde itiraz edilmezse tespit kararı kesinleşir. Sürecin takibini profesyonel bir danışmana bırakmanız önemli hak kayıplarını önleyebilir.
Riskli Yapı Kararı Sonrası Ne Olur?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, kat maliklerine yapının nasıl dönüştürüleceğine karar vermeleri için süre tanınır. Bu aşamada işleyecek süreç şu şekildedir:
Kat Malikleri Toplantısı ve Salt Çoğunluk (%51)
6306 sayılı kanuna göre, riskli yapı kararından sonra yapılacak işlemler için kat maliklerinin hisse değeri bazında salt çoğunluğunun (%51) kararı aranır. Bu çoğunluk ile şu kararlar alınabilir:
- Yapının güçlendirme veya yıkıp yeniden yapma kararı
- Müteahhit seçimi ve sözleşme şartları
- Arsa payı karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi anlaşma modelleri
Salt çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklere, karara katılmaları için tebligat yapılır. 15 gün içinde karara katılmazlarsa, bu maliklerin arsa payları Bakanlıkça belirlenen rayiç bedel üzerinden açık artırma ile öncelikle diğer kat maliklerine satışa sunulur.
Yıkım Süreci
Karar alınmasının ardından kat maliklerine en az 60 gün tahliye süresi verilir. Bu süre zarfında bina tahliye edilerek yıkım işlemi gerçekleştirilir. Yıkım masrafları genel olarak dönüşüm projesinin bütçesi dâhilinde değerlendirilir.
Yeniden Yapım Süreci
Yıkımın ardından, kat maliklerinin anlaştığı müteahhit firma ile birlikte yeni yapı projesi hazırlanır, gerekli ruhsatlar alınır ve inşaat süreci başlar. Bu süreçte kat maliklerinin hakkı, yeni binadan alacakları bağımsız bölümlerle teminat altına alınır.
Riskli Yapı Tespiti Maliyeti
Riskli yapı tespiti maliyeti, binanın büyüklüğüne, kat sayısına, bağımsız bölüm sayısına ve yapılacak test sayısına bağlı olarak değişkenlik gösterir. Maliyet genellikle şu kalemleri içerir:
- Lisanslı kuruluş ücreti: Yerinde inceleme, proje analizi ve rapor hazırlama bedeli
- Laboratuvar testleri: Karot alma, basınç dayanım testi ve donatı tespiti masrafları
- Deprem performans analizi: Mühendislik hesapları ve yazılım analizi ücreti
Maliyet, başvuruyu yapan kat maliki veya kat malikleri tarafından karşılanır. Bazı belediyeler ve il özel idareleri, özellikle dar gelirli vatandaşlar için riskli yapı tespiti masraflarında destek programları sunabilmektedir. Başvurmadan önce ilgili belediyenizle görüşmenizi öneririz.
Tavsiye: Birden fazla lisanslı kuruluştan teklif alarak fiyat karşılaştırması yapmanız faydalı olacaktır. Lisanslı kuruluş seçerken yalnızca fiyata değil, referanslarına ve deneyimine de dikkat edin.
Devlet Teşvikleri ve Destekler
6306 sayılı kanun, kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin mağdur olmasını önlemek amacıyla çeşitli destek mekanizmaları öngörmektedir:
Kira Yardımı
Riskli yapı kararından sonra yapısını tahliye eden hak sahiplerine, inşaat sürecinde aylık kira yardımı yapılır. Kira yardımı süresi ve miktarı Bakanlık tarafından her yıl güncellenen tarifelerle belirlenir. Kira yardımının süresi genel olarak inşaat tamamlanana kadar devam etmekle birlikte, mevzuatta belirlenen azami süreler çerçevesinde uygulanır.
Taşınma Yardımı
Riskli yapı hak sahiplerine, tahliye sırasında bir defaya mahsus olmak üzere taşınma yardımı yapılır. Bu yardım, taşınma masraflarının karşılanmasına yönelik doğrudan bir ödeme şeklinde uygulanır.
Kredi Desteği
Kentsel dönüşüm kapsamında yeniden yapılanma için uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkânları sunulmaktadır. Bu krediler, bankaların kentsel dönüşüm protokolleri çerçevesinde kullandırılan özel ürünleridir. Kredi koşulları dönem dönem değişebilmektedir.
Vergi ve Harç Muafiyetleri
6306 sayılı kanun kapsamındaki dönüşüm işlemleri için çeşitli vergi ve harç muafiyetleri uygulanır. Bunlar arasında tapu harcı muafiyeti, dönüşüm projesine ilişkin noter işlemi harçları ve belediyelerce alınan bazı ücretlerden muafiyet sayılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mu?
Riskli yapı tespiti yaptırmak bireysel olarak zorunlu değildir. Ancak 6306 sayılı kanun kapsamında riskli alan ilan edilen bölgelerdeki yapılar için tespit süreci başlatılır. Herhangi bir kat maliki, diğer maliklerin onayına gerek kalmadan kendi başvurusuyla riskli yapı tespiti yaptırabilir.
Riskli yapı tespiti ne kadar sürer?
Lisanslı kuruluşa başvurudan itibaren yerinde inceleme ve karot alma işlemleri genellikle birkaç gün içinde tamamlanır. Laboratuvar testleri ve rapor hazırlama süreci yaklaşık 2–4 hafta sürer. Raporun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanması ve tapu kaydına işlenmesi ek süre alabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?
Evet. Riskli yapı tespitine, raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, İl Müdürlüğü bünyesindeki teknik heyete yapılır. Teknik heyet incelemeyi yaparak nihai kararı verir. Teknik heyet kararına karşı idari yargı yoluna başvurmak da mümkündür.
Riskli yapı tespiti maliyetini kim karşılar?
Riskli yapı tespiti masrafları başvuruyu yapan kat maliki veya malikleri tarafından karşılanır. Maliyet, binanın büyüklüğüne ve yapılacak test sayısına göre değişiklik gösterir. Bazı belediyeler riskli yapı tespiti için mali destek sağlayabilmektedir.
Riskli yapı kararından sonra evimi boşaltmak zorunda mıyım?
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yapının yıkılması veya güçlendirilmesi gerekir. Kat maliklerine 60 günden az olmamak üzere tahliye süresi verilir. Bu süre içinde yapı tahliye edilmelidir. Hak sahipleri kira yardımı ve taşınma yardımı gibi devlet desteklerinden faydalanabilir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yanınızdayız
Binanızın riskli yapı tespitinden yeni yapının teslimine kadar tüm süreci birlikte yönetelim.
Ücretsiz Ön Görüşme