İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi, 13 Mart 2025 tarihinde oybirliğiyle kabul ettiği bir imar planı değişikliğiyle İstanbul gündemine damgasını vuran bir karar aldı: çatı katlarının bağımsız bölüm olarak tapulanabilmesi. Kentsel dönüşümü hızlandırmayı ve mülk sahipleriyle müteahhitler arasındaki uzlaşmayı kolaylaştırmayı amaçlayan bu düzenleme, büyük tartışmalara yol açtı ve sonunda yargıdan döndü.
Bu yazıda kararın ne olduğunu, kentsel dönüşüme etkisini, mahkeme iptal sürecini ve geleceğe dair beklentileri ele alıyoruz.
Çatı Katı Bağımsız Bölüm Plan Notu Nedir?
İBB Meclisinin 13 Mart 2025 tarihli kararıyla, İstanbul genelindeki 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına yeni bir plan notu eklendi. Bu plan notuna göre:
- İmar planına göre konut yapılabilen parsellerde, çatı katları bağımsız bölüm olarak projelendirilebilecekti
- Saçaklar dahil son kat tavan döşemesi sınırları ve çatı eğimi içinde kalınması şartı getirildi
- En az 2.20 metre tavan yüksekliği sağlanması gerekiyordu
- Bu bölümlere asansör erişimi zorunlu kılınıyordu
- Bina yüksekliği artırılmadan, mevcut çatı hacmi içinde konut oluşturulması öngörülüyordu
Önemli: Düzenleme bina yüksekliğinin artırılmasını değil, mevcut çatı hacminin kullanılabilir konut alanına dönüştürülmesini amaçlıyordu. Yani ek kat çıkmak değil, var olan çatı alanını değerlendirmek söz konusuydu.
Kararın Amacı: Kentsel Dönüşümü Hızlandırmak
İBB'nin bu kararı almasındaki temel motivasyon, İstanbul'daki kentsel dönüşüm süreçlerinin yavaşlığı idi. Olası büyük İstanbul depremi öncesinde yapı stokunun yenilenme hızının artırılması kritik önemdeydi.
Mülk Sahipleri Açısından
Çatı katının bağımsız bölüm olarak tapulanabilmesi, mülk sahiplerine kentsel dönüşüm müzakerelerinde ek bir pazarlık gücü sağlıyordu. Binada fazladan bir tapulu daire oluşması, kat karşılığı anlaşmalarda hak sahiplerine daha fazla daire verilmesini mümkün kılabilirdi.
Müteahhitler Açısından
Müteahhitler için de ek bir bağımsız bölüm, projenin ekonomik fizibilitesini artırıyordu. Mülk sahipleriyle uzlaşma sağlanmasını kolaylaştıran bu hak, kentsel dönüşüm projelerine başlama motivasyonunu yükseltiyordu.
Kayıt Dışı Çatı Kullanımları
İstanbul'da pek çok binada çatı katları fiilen konut olarak kullanılmasına rağmen tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı değildi. Düzenleme, bu kayıt dışı kullanımların yasal zemine oturtulmasını da amaçlıyordu.
Kentsel dönüşüm bağlantısı: Bir binadaki toplam bağımsız bölüm sayısının artması, kat karşılığı modelde taraflar arasındaki paylaşım oranlarını doğrudan etkiler. Bu nedenle çatı katı hakkı, dönüşüm müzakerelerinde önemli bir kaldıraç olarak görülüyordu.
Mahkeme İptal Kararı: 25 Şubat 2026
İstanbul 14. İdare Mahkemesi, 25 Şubat 2026 tarihinde aldığı kararla bu plan notunun iptaline hükmetti.
İptal Gerekçeleri
- Plan değişikliğinin dayanağı olan plan açıklama raporu ve bilimsel etütlerin bulunmadığı tespit edildi
- Gerekli kentsel analizlerin yapılmadığı belirtildi
- Düzenlemenin usul eksiklikleriyle yürürlüğe sokulduğu kaydedildi
Dikkat: Mahkeme kararı, düzenlemenin içeriğini veya amacını reddetmiyor — usul eksikliklerini gerekçe gösteriyor. Bu, gerekli analizler tamamlandığında benzer bir düzenlemenin tekrar gündeme gelebileceği anlamına geliyor.
İptal Kararının Etkileri
Bu gelişme, şehir genelinde çeşitli süreçleri doğrudan etkiledi:
- Ruhsat aşamasındaki projeler: Çatı katı bağımsız bölüm hakkına dayanarak hazırlanan projeler askıya alındı
- Devam eden müzakereler: Mülk sahipleri ile müteahhitler arasında çatı katı hakkı dahil edilerek yapılan kat karşılığı anlaşmalar etkilendi
- Kayıt dışı kullanımlar: Mevcut kayıt dışı çatı katı kullanımlarının yasal statüsü belirsiz kaldı
Gelecekte Ne Olacak?
Mahkeme iptal kararının usul eksikliğine dayanması, bu konunun gündemden tamamen düşmediğini gösteriyor. Beklentilerimiz şu yönde:
- Düzenleme tekrar gelecek: İBB'nin gerekli kentsel analizleri ve bilimsel etütleri tamamlayarak plan notunu yeniden meclise getirmesi bekleniyor
- Deprem gerçeği: İstanbul'un deprem riski ve yapı stokunun yenilenme ihtiyacı devam ettiği sürece, kentsel dönüşümü teşvik eden düzenlemelere olan ihtiyaç sürecek
- Merkezi hükümet tutumu: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın konuya yaklaşımı, düzenlemenin geleceğini belirleyecek kritik faktör olacak
Beklentimiz: Çatı katı bağımsız bölüm düzenlemesinin, gerekli yasal altyapı tamamlanarak yakın gelecekte tekrar yürürlüğe girmesi kuvvetle muhtemeldir. Kentsel dönüşümün hızlandırılması konusundaki toplumsal ve kurumsal irade devam etmektedir.
Mülk Sahipleri Ne Yapmalı?
Mevcut durumda çatı katı bağımsız bölüm hakkı yürürlükte değildir. Ancak kentsel dönüşüm düşünen mülk sahipleri için önerilerimiz:
- Süreci takip edin: Plan notunun tekrar gündeme gelme ihtimali yüksek — gelişmeleri yakından izleyin
- Mevcut haklarınızı bilin: Çatı katı hakkı olmasa da kentsel dönüşüm kapsamında salt çoğunluk (%51) ile süreç başlatılabilir
- Profesyonel danışmanlık alın: İmar durumu, tapu bilgileri, mülkiyet payları ve teknik altyapı gibi konularda uzman desteği alın
- Acele sözleşme yapmayın: Çatı katı hakkını içeren anlaşmalar şu an geçersiz olacağından, mevcut yasal çerçeveye uygun sözleşmeler yapın
Sıkça Sorulan Sorular
İBB'nin çatı katı bağımsız bölüm kararı nedir?
İBB Meclisi, 13 Mart 2025 tarihinde 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına eklenen bir plan notuyla çatı katlarının bağımsız bölüm olarak tapulanabilmesine olanak tanıyan bir düzenleme kabul etmişti. Bu düzenleme, konut yapılabilen parsellerde çatı hacmi içinde en az 2.20 m yüksekliğe sahip alanların bağımsız daire olarak projelendirilmesini öngörüyordu.
Çatı katı bağımsız bölüm kararı hâlâ geçerli mi?
Hayır. İstanbul 14. İdare Mahkemesi, 25 Şubat 2026 tarihli kararıyla plan notunu iptal etmiştir. Gerekçe olarak gerekli kentsel analizler ve bilimsel etütlerin yapılmadan plan değişikliğine gidildiği belirtilmiştir.
Çatı katı bağımsız bölüm hakkı kentsel dönüşümü nasıl etkiliyor?
Düzenleme yürürlükte olsaydı, kentsel dönüşüm projelerinde mülk sahiplerine fazladan bir tapulu bağımsız bölüm hakkı tanıyarak müteahhitlerle uzlaşma süreçlerini kolaylaştıracaktı. İptal kararı, ruhsat aşamasındaki projeleri ve devam eden anlaşmaları etkilemiştir.
Bu düzenleme tekrar gelir mi?
Mahkeme iptal gerekçesi usul eksikliğine dayandığı için, gerekli kentsel analizler ve bilimsel etütler tamamlanarak düzenlemenin yeniden gündeme gelmesi beklenmektedir. Kentsel dönüşümün hızlandırılması ihtiyacı devam ettiğinden, benzer bir düzenlemenin yakın gelecekte tekrar çıkması öngörülmektedir.
Çatı katının bağımsız bölüm olabilmesi için şartlar neydi?
İmar planına göre konut yapılabilen parsellerde, saçaklar dahil son kat tavan döşemesi sınırları ve çatı eğimi içinde kalmak, en az 2.20 m tavan yüksekliği sağlamak ve asansör erişimi bulunmak şartıyla çatı katı bağımsız bölüm olarak projelendirilebilecekti.
Kentsel Dönüşüm Sürecinizi Planlayalım
Binanızın kentsel dönüşüm durumu hakkında bilgi almak ve sürecinizi planlamak için bizimle iletişime geçin.
Ücretsiz Ön Görüşme